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7月70城房价数据出炉:一二线城市同比涨幅持续回落

来源:南宁市住房保障和房产管理局 发布日期:2017-08-21 查看次数: 字号:【

中新网8月18日电 国家统计局今日发布了2017年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落,10个城市环比下降或持平;70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落;70个大中城市中环比持平或下降城市个数增加。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对数据进行了解读。

一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续全部回落,10个城市环比下降或持平

7月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用,15个一线和热点二线城市房地产市场总体稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至4.9个百分点之间。从环比看,10个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市微涨,最高涨幅为0.4%。

二、70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落

据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续10个月回落,7月份比6月份分别回落1.7和2.0个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续8个月回落,7月份比6月份回落0.8个百分点;二手住宅价格同比涨幅连续6个月回落,7月份比6月份回落0.5个百分点。

三、70个大中城市中环比持平或下降城市个数增加

7月份,14个城市新建商品住宅价格环比持平或下降,比上月增加4个;16个城市二手住宅价格环比持平或下降,比上月增加6个。分城市看,一线城市房价环比趋于稳定,二三线城市涨幅有明显回落。初步测算,7月份,一线城市新建商品住宅价格环比持平,二手住宅价格下降0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅价格上涨0.6%,二手住宅价格上涨0.4%,涨幅均比上月回落0.3个百分点。


 
  (出处:中国新闻网 2017年08月18日)

 

杭州:构建公租房和市场租赁房结合的“大租赁”平台

http://www.crei.cn  2017-08-02

新华社杭州8月1日电(记者 马剑、商意盈)记者从1日举行的杭州市委十二届二次全体(扩大)会议上获悉,杭州将探索构建政府公租房和市场租赁房相结合的“大租赁”新平台。  

杭州是全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一。此前,住建部等九部门联合印发通知,要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展。

当前杭州房地产市场价格上涨压力和供需矛盾依旧突出。杭州市委市政府表示,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,坚持政策的连续性和稳定性,使稳定成为房地产市场的常态。

杭州明确,要抓住开展住房租赁试点契机,以满足新市民住房需求为重点,探索构建政府公租房和市场租赁房相结合的“大租赁”新平台,促进一、二、三级市场联动发展,形成对商品房销售市场的有效补充。

据悉,近年来杭州租赁房市场规模每年呈10%左右的速度增长,2016年以来租赁交易量增幅更加明显,同比增幅达到15%以上。截至2017年5月底,杭州全市登记出租房屋72.7万户,承租人员约428万。

  (作者:马剑、商意盈)  (出处:新华社 2017年08月02日)

 

 

 

只租不售 上海租赁住房“唱大戏”

http://www.crei.cn  2017-08-02

7月24日下午,上海首批公开出让的两块租赁住房用地,在上海市土地交易市场成交。这则短短的消息,在长期从事房地产市场研究的克而瑞研究中心副总经理林波看来,释放出一个极其重要的信号——将来想要在一线城市立足的房企,再走原来的老路不行了,只有参与租赁市场业务,才有可能在一线城市做生意。

这两块土地,一块位于外来精英人口聚集的上海郊区嘉定新城,一块则位于目前已发展成熟的高新技术产业园区张江。嘉定新城的商品房每平方米单价已经直逼5万元,张江园区的商品房单价早已进入6万元时代。

这两块“宝地”,因为“只租不售”,底价成交。每平方米楼板价格只有5569元和5950元,大约只有周边房价的十分之一。拿地者一个是上海嘉定新城发展有限公司,另一个是深耕张江数十年的本土国企——上海张江(集团)有限公司。项目建成后,将提供至少1897套租赁住房房源。

中国青年报·中青在线记者联系两家企业采访时,两家企业都以“刚刚拿地,还没想好”为由拒绝了有关为何拿地、未来是否有可能盈亏平衡的提问。

不过,有房地产专业自媒体给这两家企业算了一笔账,即便按照目前极低的拿地成本核算,根据政府“精装交付”“租金上报”的严格规定,两家企业投下的这笔钱,大约每年只能有4%左右的收益率,预计要超过30年才能收回成本。

这与目前房地产企业的操作模式大相径庭。现在的模式是,房地产企业通过向银行贷款、抬高杠杆来拿地,迅速起楼,再以比周边二手房价高得多的价格出售房屋,迅速收回成本。

“看上去好像这两家国企是赔本赚吆喝,实际上,我认为是在探索一条新路。把钱投入租赁市场,再寻找其他渠道挣钱。”林波判断,在税收等方面,这两家企业会得到较大幅度的优惠,同时,政府还很有可能以优先、优惠的方式把以上两个地块周边的商业、配套交给这两家国企来做。未来,不做租赁市场的房企,有可能很难从一线城市政府手里拿到地,“有钱都拿不到。”林波介绍,他的一些房地产开发商朋友,早就对这两个“只租不售”地块产生兴趣。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉中国青年报·中青在线记者,两家国企肯定不会亏本,“我判断,政府先让国企进入,核算出一个盈亏平衡点,再全面向民营开发商放开。”

通过国企试点,政府可以找到合适的鼓励政策、制定合理的推广方案,最终保证上海在5年内完成住房“十三五”规划中的70万套租赁房建设目标。上海对外经贸大学副教授、房地产投资与融资专家汪波算了一笔账,网上有关4%投资回报率、30年收回成本的说法并不科学,“这只是用了一种静态的算法,它并没有把房租未来的上涨预期,以及每年房租资金的收益算进去。”

汪波用动态成本核算的方法发现,即便加上开发商后期装修、物业等成本,这批租赁房每年的投资回报率至少也可以达到6%以上。

在经常与开发商打交道的林波看来,这6%弥足珍贵。“现在拿地,国家规定必须使用自有资金,不能加杠杆、不能贷款。开发商一大笔钱砸下去,未来能不能收回成本还真不知道。”林波分析,同样是一笔自有资金花下去,对开发商来说,与其去购买拿地成本就高达六七万元的郊区土地,倒不如只用十分之一的钱、购买一个位于城市副中心、青年人才集聚区域的“只租不售”地块,至少这个地块每年的租金收益极有保障。

由于租金收益属于“长期稳定现金流”,这笔收益很容易就可以进行“资产债券化”,继续用来再融资,“明白人一看就懂了,比如万科,它已经开始在广州争抢租赁用地项目了,开发商可不笨。”

中国青年报·中青在线记者注意到,近期,为了抑制房价过快上涨,各地政府奇招频出。其中,以广东的“租售同权”和上海的“只租不售”关注度最高,两者均希望通过政府调控的手段,扶持租赁市场。

根据最新发布的上海住房“十三五”规划,未来5年,上海住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷,较“十二五”期间增加20%。上海城镇住房供应总量预计新增约170万套,其中,商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。

此次上海挂出的1897套租赁房,只是一个开始。根据上海的规划,“十三五”期间,上海每年新增租赁房平均约达到14万套。

“民营企业很快会加入竞争。这其实是一笔不错的买卖。”林波说,民营开发商的积极性毋庸置疑,“或许有人会说,有五六千一平方米的钱,不会去三四线城市买地卖房吗?实际上,三四线城市的苦头,几乎所有房企都吃过,能留在一线城市,都会尽量留在一线城市。”

  (出处:中国青年报 2017年08月02日)

 

 

楼市已进入“下行通道” 内部分化加剧

http://www.crei.cn  2017-08-11

作为房地产的“调控年”,今年各地密集出台各种措施,以抑制房价过快上涨,稳定房地产市场。大半年来,楼市关键词交替重叠出现,监管、新政、限购、去杠杆、去库存、转型、改革、供给侧……在海南举行的2017博鳌房地产论坛上,与会嘉宾认为,当前调控效果初显,接下来应巩固成效,调控政策短期内不会放松,房地产市场开始进入下行通道,市场分化加剧,新的挑战也开始出现。

市场进入下行通道

目前,国内楼市正发生较大的变化。中国房地产业协会原副会长朱中一在论坛上表示,今年以来中央政府坚持了“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加大了分类调控的力度;地方政府推行“因城因市施策”,房地产市场调控取得了初步的成效。

朱中一指出,下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场,坚持政策连续性、稳定性,加快建立长效机制的要求,控房价、防风险的力度不会放松,房地产信贷政策估计也会放缓,有些房价上涨较快的三四线城市也可能会出台一些限购、限贷等措施。再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位,因此,下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调,但全年的这些指标肯定还会超过去年的最高水平。

专家表示,今后我国房地产业的发展将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。

“中国以盖房子为核心的地产已经到了巅峰,未来将会走下坡路。”国泰君安证券首席经济学家林采宜表示,“下半年货币政策还会继续收紧。”林采宜预测,中国房地产行业已经见顶,但是不会崩溃,政府和社会各界都不希望看到地产行业崩盘,也不希望泡沫会被刺破,而是需要一个“软着陆”。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,今年上半年,一二线城市楼市特点主要表现在交易量下行上,量的下行都会导致价的下行。三四线城市中,量价虽有提升,但上升速度有所放缓。去年中国迎来了第二个交易高峰,今年目前看来下行趋势还会继续。越是涨得快的地方,价格越容易下降;泡沫吹得越大,价格下行越快。整个房地产行业大概三年多一个周期,因此,今年下半年可能下行的一二线城市不多,但2018年楼市可能出现总体下行。

市场分化持续加剧

随着调控进一步深入,国内楼市内部分化越来越明显。不仅一二线与三四线城市间差距拉大,三四线城市内部也出现了分化。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷表示,随着调控加剧,一二线城市成交量出现了20%的下降,这意味着一二线城市很难再创新高。相反,三四线城市出现了明显的分化,一线周边的三四线城市量减价跌,供应逐年递减,需求受限,所以未来的增长也会很少。非都市圈热点城市在去年5月份出现了爆发性的增长,得益于一线城市人口回到家乡,购房置业、就业、创业。但这种情况不太可能持久,“因为能回去的回去了,不回去的以后也不会回去了。”

顾云昌表示,中国房地产正呈现出竞争加剧、洗牌加快、利润减薄的发展趋势。

即使当前调控趋严,但也阻挡不了部分房企“跑马圈地”的热情,可谓“饿死胆小的,撑死胆大的”。今年以来,远洋集团在市场上积极拿地,董事局主席李明表示:“拿地将坚持财务指标第一位,地价控制在合理范围内,发展布局集中在一二线城市,主要业态倾向于具备一定规模的综合体项目。”

针对北京等一线城市对高端住宅项目实施限价等调控政策,李明表示:“限价是临时性的,总体来说是阶段性调控的举措,不用过多担心。”

一位房企负责人表示,当前严控下,很多大房企都在加紧拿地。如果用现有的计算库存的方式来看,加上限购、限贷、限卖等政策的影响,继续加大住宅供地的话,很可能楼市两三年后又要面临去库存压力,导致市场管理调控波动较大。“2016年就是很好的体现,上半年还在去库存,下半年就开始调控,现在控房价与去库存就像天平的两端。”

不仅企业,部分地方政府内部意见也出现了分化。多地地方政府人士私下表示,从大环境及发展前景而言,当地房价并不算高。南方某地级市一住建系统负责人坦言,按照当前发展速度,该地区四五年之后房价翻番不是没有可能。

市场存在多个挑战

地产行业面临的新挑战也成了本届论坛嘉宾热议的焦点。

朱中一在论坛上指出,当前中国房地产面临四个方面的挑战。一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大,住房供应体系中租赁市场比例的提高,土地条件和成本的提高,这些都给传统房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售等环节带来了一些困难,所以房地产企业必然要考虑转型问题。

二是在市场分化、变化及因城施策的前提下,房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化,来调整自己的战略和战术。

三是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。

四是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求,努力提高全装修房和装配式建筑的比例。朱中一认为,海南在此方面表现优秀。从今年7月1号起,海南新建商品房都要全装修,以确保项目的品质。

朱中一认为,面对上述挑战,所有企业都面临着如何转型、优化结构、做好区域布局和选择业态等问题,企业要根据自己的情况做出安排。

“信贷规模持续收紧,地产的好日子已经过得差不多了,苦日子要来了。”林采宜表示,“上市房企的平均负债目前已经达到78%,实际负债可能超过80%。”从资产负债率来看,房地产行业78%的负债率客观上已经形成地产“绑架”金融的共生效应,房地产市场的降温和去产能导致的房价下行风险,有可能造成银行业不良资产的扩大,消除房地产泡沫和控制银行不良资产之间形成了政策的两难。

交通银行首席经济学家连平提到,房地产在这一年多来成交比较活跃,必然会对未来一段时间的消费带来许多拉动,但由此来得出房地产是否会引爆危机的逻辑还需商榷。连平表示,房地产离不开金融,房地产是属于资本和金融属性非常高的一个行业,因此泡沫的破灭一定伴随着金融运作问题的出现。

“我们很有必要从金融角度去看当前的房地产,到底是风险很大还是处在一个相对平稳、良性的状况,我们要给它有一个基本的判断,而不是人云亦云,似乎这个泡沫明天就要破灭了。”连平说道。

  (出处:经济参考报 2017年08月11日)

 

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