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80城新建商品住宅库存连续26个月同比下跌

来源:南宁市住房保障和房产管理局 发布日期:2017-11-02 05:08 查看次数: 字号:【

  

昨日,易居研究院发布的9月份住宅库存报告指出,截至9月底,新建商品住宅库存总量已连续26个月同比下跌。具体来看,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40325万平方米,环比增长1.3%,同比减少9.4%。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,观察历史数据可以看出,2015年以来全国80城库存规模呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。整体来看,当前全国80城库存规模相当于2013年9月份水平,即库存规模回落到了四年前的水平。

严跃进认为,预售证发放规模减少,一方面和各地前两年供地节奏有所放缓有关,另一方面也和各地价格管控有关。事实上,在当前房地产市场求稳定的大背景下,很多高价楼盘若不主动调低申报价格,就将面临无法获得预售证的尴尬。

  (作者:杜雨萌)  (出处:证券日报)

 

10月全国土地供应   同比增近四成

http://www.crei.cn  2017-10-31

10月全国土地供应 同比增近四成

10月30日,北京土地市场迎来房山、大兴、顺义等区域三宗宅地的集中出让,三宗地总出让面积约18.9万平方米,合计成交金额为99亿元。

截至30日,年内北京土地出让金合计已经达到了2129亿元,刷新历史纪录。目前,50个热点城市的总成交额已经超过了2.6万亿元,同比上涨40%。

中国指数研究院发布的数据显示,10月份,全国土地市场供应量同比增近四成,各线城市供地同比均有增加。具体而言,一线城市供应拉动需求上涨,供求多个指标同比走高,北京土地出让金收入领衔;二线城市供应环比小幅增加,入市面积缩水近三成,均价同比小幅增加;三四线城市土地供求同比上涨,出让金同比倍增,平均溢价率同比上扬。

中原地产首席分析师张大伟表示,虽然土地价格明显退烧,但从参与竞争土地的企业数量看,房企依然处于拿地补库存状态中。“对于房企来说,拿地的难度依然很大,房企依然要从降低管理成本,加大地下、车位等开发强度寻找利润”。

  (出处:经济参考报 2017年10月31日)

 

 

盘点一年间楼市剧变:完成了从调到控的巨大转折

http://www.crei.cn  2017-11-02

原标题:盘点一年间楼市剧变:完成了从调到控的巨大转折

“930新政”周年记:盘点一年间楼市剧变

2017年中秋国庆“超长假期”,楼市“金九银十”却经历空前的冷场,从侧面刻画出了近一年间的楼市剧变。

去年“930新政”实施至今,楼市一年间经历了猛烈的调控浪潮,限购、限贷、限商、限价、限售等政策袭如暴风骤雨,行政力强势致冷房地产市场。

从过往实践看,“限字令”催生的市场平衡颇为脆弱,调控远未能画上句号。当下,楼市站在“十字路口”,房价“大起大落”风险犹存,亟须建设长效机制。

调控:从“调”到“控”

业内人士认为,延续十余年的楼市调控主旋律当下越发紧促高亢,一年内强势完成了从“调”到“控”的巨大转折。行政力贯穿需求、供给、价格三大市场要素,正在重构楼市秩序。

——控需求:限售、限贷、限购三管齐下,降低购房意愿,抬高投机门槛。

9月22日以来,多个城市聚焦限售,出台新一轮调控政策,使得执行不同年限限售政策的城市数量接近50个。

“限制商品房销售、剥夺商品属性,关闭了短期炒房的大门,能有效牵制楼市投机的脚步。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进说,限售政策紧扣“房子是用来住的”的定位,围绕需求做减法、给楼市降温。

政策围绕需求端发力,还对准长期投资者,提高房贷利率,强力遏制“杠杆入市”。

半月谈记者调研了解到,从此前较为普遍的打八折,到目前最高上涨20%,北上广深以及杭州、南京、成都等热门城市房贷利率年内持续攀升,杠杆购房长期成本大幅上扬。

——控供给:“购租并举”取得实质性进展,买房不再是扎根城市的唯一选择。

北京提出今后五年推进25万套共有产权住房和50万套租赁住房落地,上海、广州、杭州推出多块“只租不售”住房用地,深圳则提出建设人才租赁住房、企业配建自持租赁住房、收储城中村房统一租赁等。一些地方还在尝试,逐步剥离户籍、学籍等与商品房之间的关联。

政策供给端发力也着手“规范”,限制“类住宅”干扰市场。今年3月底,北京市住建委发布公告,明确“商办类项目最小切割单元划定在500平方米”,“销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,而非个人”等。记者了解到,目前已经有20多个城市出台类似“限商”政策。

——控价格:在需求端做减法、供给端做加法的前提下,调控政策还实施限价管制,以2016年10月房价为红线,设置了房价“天花板”。

商品房交易的市场化程度较高,但并非意味着其能任意发展。此前十余年,房地产市场化突飞猛进的进程中,房子的投资属性持续放大,投机心态和行为蔓延,扭曲了市场供求关系、导致价格信号失灵。

在稳定市场环境下,价格红线是对“减少需求、增加供给”调控政策执行的倒逼,是对投机行为的监测,也是对调控成效的检验。

心态:“拐点”难期

在浓烈的调控氛围中,“楼市拐点已至”、“房价历史大顶”的声音渐起,不少舆论认为楼市正在经历一场前所未有、颠覆性的变革。然而,强烈的政策信号仍难给楼市划定清晰的走向,市场参与者的心态照旧复杂分化。

“调控动了真格,我也不敢再等房价下跌。”硕士毕业后留京六年的白领李大伟说,这些年他对楼市调控、房价“拐点”的每一丝期待、侥幸与迟疑,都化作无情的打脸和懊悔的泪水,“今后但凡再有机会,我都会奋力一搏”。

记者调研发现,具体到个体购房者,尤其是对入城刚需而言,看跌的预期已然败给了过往的经历,“有钱赶紧买房”的想法仍然占据主流。

对于部分楼市投资者而言,调控高压线仍然抵不住暴利的诱惑,买房仍是首选。有楼市投资客分析说,结合历史规律看房价下跌与上涨的可能,当下在大中城市买房的收益仍然大于风险,两三年的限售期也值得熬一熬。

相较投资者,房地产开发企业对于楼市走向的预期,则有明显分化。中部某省会城市一家房地产开发企业负责人说,该省会城市周边有竞争力城市少、省内吸附力强,每年净流入人口超过20万,房企十分看好市场:如果现有调控政策放开,房价会有明显上涨。

然而,另一些大型房地产企业,在本轮楼市调控的暴风骤雨中,嗅出了不同的味道。

龙头房企万达集团卖掉酒店资产、出售万达城股权,阿里巴巴、蚂蚁金服与政府联手打造全国首个智慧住房租赁监管服务平台……在一些大型房企和资本看来,本轮楼市调控“危中有机”,它宣告了“存量房时代”的到来,也预示着房地产服务业将崛起成为下一片蓝海。

“通过土地增值获得增值的模式已经失去了效用,未来2至3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期。”杭州绿城中国控股有限公司总裁曹舟南表示,绿城正在积极拥抱存量房时代、谋求战略转型,从营造“美丽建筑”向创造“美好生活”转变。

后市:“脆弱平衡”

统计数据表明,近几个月多数城市房价企稳,市场供需对接逐步平衡。但从多个角度看,这种行政力维系的市场平衡较为脆弱。

一是重压之下的楼市交易依旧火爆、暗流涌动。记者调研了解到,“限价令”出台以后,“买房摇号”“买卖购房指标”的“一房难求”现象在多个城市上演,奇货可居。

链家研究院院长杨现领表示,多数城市采取的限售、限贷、限购措施,是通过抑制需求来控制房价,但实际需求还在,只是暂时被堵住。

二是土地市场热度未见明显消退。从杭州、合肥、南京等地土拍情况看,开发商拿地的迫切程度以及对价格的承受能力,堪称“前所未有”。

东部某省会城市房管局负责人坦言,虽然采取一系列调控政策调控市场,稳定预期、遏制“地王”,但房企拿地热情依然不减。

“对开发商来说,最重要的就是拿地,尤其是在一线城市和热门二线城市,有了地就有未来,拿了高价地可能会死,但没有地一定会死。”一位房企负责人说。

三是部分城市住宅库存告急。业内人士认为,连续两年需求释放、交易量屡创新高,加之当前预售证限制,使得一些热门城市住宅库存拉响了警报。

从以往周期看,调控政策也有其“保质期”:一旦市场认定政府调控偃旗息鼓,市场各方力量彼此博弈即会结束观望,迅速打破平衡,带来房价异动。

虽然市场普遍预期未来一段时间内,楼市“五限”调控不会放松,但这仍不足以维持楼市长期平稳。目前,楼市站在“十字路口”,关键是长效机制建设取得实质性进展。

专家建议,采用立法等手段进一步完善商品房、公共住房、租赁住房等住房基础性制度,完善国家住房制度总体框架,确保“租售并举”“共有产权住房”“租房落户”等应急性的调控举措规范化、常态化。(半月谈记者 方问禹)

  (作者:方问禹)  (出处:半月谈 2017年11月02日)

 

 

新住房供给制度正形成 房地产下个20年往哪去?

http://www.crei.cn  2017-11-02

文/邵宇

中国住房市场发展的下一步往哪里去?

要想回答这个问题,先得理顺我国当前房地产市场发展的不足之处,因为这是未来政策的发力点。就笔者看来,其中一个突出的矛盾就是“新城市人”的基本保障性住房需求尚未得到满足。过去20多年,中国的房地产市场化改革把蛋糕做大了,但分配的问题却日益显现。决策者在2007年出台“国发24号文”,强调城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径,而且也是将城镇化继续向前推进的一个重要工具。自2007年以来,新的住房供给制度逐步形成,十九大报告做了总结,那就是:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

新住房供给制度正在形成

自1998年福利房改革以来,房地产市场成为释放中国市场化改革红利的重要组成部分。它带动了整个建筑业产业链的发展,其中就包括建材、钢铁、水泥等,商业类地产的开发也带动了居民消费。除此之外,房地产市场与土地财政紧密相连。1994年分税制改革以后,地方政府财权上收但事权扩大,形成了地方竞争的格局,但财权与事权不匹配掣肘了地方政府的政策执行。到1998年,土地市场伴随着房地产的繁荣而发展,为地方政府竞争提供了资金。以土地财政为主要依托的地方政府竞争成为解释“中国奇迹”的主要逻辑之一。

但这20年的发展,也造成了极大的不平衡。这种不平衡已经成为阻碍一线城市健康发展的一个障碍。所以,十九大报告中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。对于如何让居者有其屋,报告中明确指出:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

“多主体供给”讲的是供给主体的多样性,既要发挥房地产企业的积极性,发挥市场配置资源的决定性作用,又要发挥政府在保障性安居工程中的主导作用,以弥补市场调节的失灵;“多渠道保障”说的是住房种类的多样性,既要有市场供给的一般商品类住房,也要有政府建设的多层次的公共住房体系;“租购并举”是一种机制设计,是对过去那种“重购轻租”发展模式的转变。

过去20年,房屋买卖市场较为火爆,但租房市场发展较不健全,并没有形成规范化的市场格局。房屋租赁市场成了住房市场中的短板,在供给侧结构性改革中“补短板”的要求下,未来一段时间,住房租赁市场相对而言有着更为广阔的空间。

那么,政府在未来的住房市场中将扮演何种角色?“多主体供给”,是否有不同主体各司其职的制度安排,例如商业住房交给市场,公共住房交给政府?这种简单的二分法只能给出一个大致的框架,具体落地还需要政府与市场之间的磨合。在此我们可以考察新加坡的公共住房体系。

新加坡模式

新加坡是以市场需求为导向、多层次公共住房供给体系的范本。

新加坡组屋的多层次性主要体现在其规格的设计上,从一居室到五居室不等,小至20、30平方米,大至150平方米,形成了“建屋局组屋-私人组屋-执行共管公寓”结构。新加坡自1965年独立之初就已将“居者有其屋”计划纳入国家议程。1960年,新加坡的公共住宅占比为9%,但到1995年,公屋存量占比已达88%,至今已超过90%。新加坡的住房拥有率也高达90%以上,可以说是真正实现了住有所居的承诺。

新加坡是世界上最典型的以公共住宅为主体的国家,中央集权的政府发挥了重要角色,从国有土地转让、房屋规划与建设等,都由政府下属的建屋发展局统一负责。

新加坡政府在住房供给过程中特别注重“公平”,在预售组屋配额的划分上会将60%的配额划分给首次申请者,还有15%的比例照顾特定的申请者(如子女较多的家庭)。居民随着年龄和收入的变化,可以自由“升级”,换更大的组屋或私人住宅。

在不改变住房的公共产品属性的情况下,新加坡于1995年首次以公开招标的形式向私人开发商出售土地,由开发商负责设计与建造,这被称为“执行共管公寓”。另一种是与公共组屋相对的“私人组屋”,它仍然属于公共组屋项目的范畴,但由私人“设计、兴建和销售”。“执行共管公寓-私人组屋”计划主要针对高收入群体,目的是为他们提供更优质的房源和精细的设计。

可以看出,执行共管公寓和私人组屋是以公私合作的方式供应的,但新加坡的公私合营模式还体现在价格机制的设计上。公共组屋分为一级与二级市场,一级市场由政府定价,二级市场由供求决定价格。一级市场上,新加坡政府长期以来对预购组屋采用成本加成定价的方法,现在是以建设成本与居民的收入水平两项为参考依据。公共组屋在满5年后可在二级市场出售,售价由买卖双方参考市价协议确定。

住房市场的“价格双轨制”,新加坡并不是特例,中国香港也是这样。自我国“租购同权”政策推出以来,各地方政府均在探索当地新的住房供应机制。如在郑州,2017年第一批公租房已经挑选完毕,面积40至60平方米不等,5年后可以较优惠的价格买断,成为商品房并可以在市场上交易。这也是一种比较典型的“租购并举”的制度安排。这对我国房价较高的一线城市缓解低收入者或应届毕业生的住房需求,有着较好的借鉴意义。

公租房提供了稳定的房源,同时可以缓解租房者的压力,因为租金相对较低。租转售还可以盘活资金,为政府提供更多的公租房融资。

政府应有所作为

新加坡“居者有其屋”的目标得以实现,是政府与市场紧密协调、货币政策与财政政策双管齐下、以市场需求为导向的合力的结果。中国过去20年房地产市场的发展,是以市场供给为主的体系,并且政府对“土地财政”的依赖与市场形成了一个相互强化的正反馈循环。所以,房子在“资产荒”的金融市场上成了一个实实在在的投资品。

“房子是用来住的、不是用来炒的”是对初心的回归,这就要求将房子从投资品变成基本“消费品”和准公共品。为此,政府的角色也不能仅仅是建设保障房,市场层面也需进一步遏制投机行为。因为房价涨得越高,价格较低的公共房的需求也会越高。这样中间阶层就会出现一种尴尬的局面,他们不满足申请保障房的资格,同时又难以承受一线城市的高房价,那么这一部分人就有可能会选择离开城市。

至今,我国已经搭建起一套完整的保障房体系,分租房与售房两种类型,前者有廉租房和公租房,后者有经济适用房、限价房和棚改房。经济适用房、廉租房和棚改房在上世纪末就已存在,限价房和公租房出现相对较晚,公租房首先于2009年在深圳等南部城市试点,之后才推广至全国,限价房直到2010年才出现在“国办发〔2010〕4号文”中。自去年10月以来,各地密集出台号称史上最严格的限购政策,至今一年过去了,可以说房价上涨的势头得到了基本遏制。但这只是第一步,住有所居才是终极目标,为此,下一个阶段住房政策的重点就应是让有“城市梦”的新城市人有个安家之所。

(作者系东方证券首席经济学家)

  (出处:第一财经日报 2017年11月02日)

 

 

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