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终止“房价飙升” 明年夯实“租购并举”

来源:南宁市住房保障和房产管理局 发布日期:2017-12-19 05:14 查看次数: 字号:【

与往年相比,今年的楼市调控手段不仅越发严厉,呈现出环环相扣的局面。首先在需求端通过限购、限贷、限售来抑制投资投机性需求,其次在供给端加快土地供应节奏和力度,并且大力发展住房租赁市场,坚持“房子是用来住的”理念。与此同时,一轮又一轮的楼市整治更是剑指捂盘惜售、捆绑搭售等违规行为,为房地产市场平稳健康发展进一步扫清障碍。

安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,从今年年初提出的差异化供地政策,到租赁住房、共有产权住房等公共住房建设的持续推进,可以预料的到,长效机制的构建会更加完善。总的来说,今年以来的各项调控措施更多的是着眼于未来,将长效机制的建设落实。对于构建阶梯型消费、解决高房价问题真正发挥了作用。

调控政策频繁下发

扭转房价看涨预期

今年以来,楼市调控政策的严厉程度与密集度超过了以往任何一年。据中原地产研究中心统计数据,截至12月13日,全国有近110个城市与部门(县级以上)发布有关房地产的调控政策超过250次。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉在接受《证券日报》记者采访时表示,在今年的楼市调控中,最大的不同就是调控力度史无前例,同时调控手段开始涉及到长效机制,比如根据房价和销售波动情况设置“预警函”,适时启动问责;再者,调控目标不动摇且十分明确,并且呈现出不断“打补丁”、补漏洞的情形。

从调控效果上看,也确实取得了较为喜人的变化。据国家统计局发布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,在环比数据上,一线城市已经保持了连续三个月的环比下跌。

而从同比数据上看,一二三线城市总体出现增幅收窄的态势。

事实上,自今年5月份开始,上海和北京房价就已呈现环比“零增长”,而同月的深圳房价则表现为环比下跌;到了8月份,15个热点城市房价环比全面止涨,其中北上广深四大一线城市更是出现33个月以来的房价集体停涨;随后在9月份,上海房价出现同比下跌,10月份,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平,重点城市房地产市场呈现集体降温。

李宇嘉认为,当前楼市调控效果已十分明显,除一二线城市房价同比涨幅连续回落外,三四线楼市的库存也降至2012年以来的新低。预计在楼市调控目标不动摇、力度不放松,不能喘气歇脚的背景下,以及金融去杠杆和楼市信贷资金持续紧缩的共同影响下,2018年商品房市场销售规模将有所下滑,同时房价也会在现有的基本上再次微幅回调。

供给端调控发力

引入住房租赁市场

若说今年楼市调控中还有一个最大的不同,那一定是非住房租赁市场莫属,因为以往总是被“忽略”的租赁市场在今年得到了明显的政策青睐。

先是5月份住建部下发我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》;随后,住建部等九部委在7月份印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。其中,其中南京、杭州、成都、北京等地已正式推出住房租赁交易服务平台;8月份,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点;此后,各地闻风而动,频频出台鼓励发展住房租赁市场的各项政策措施。

易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,与“限购、限贷、限价、限售”等需求端措施相比,大力发展和规范房屋租赁市场,从而增加房屋“供应池”的做法,是符合市场规律的柔性手段。在当前情况下推进“租购并举”不仅可以扩大住房供给、盘活闲置用地,还可以发挥长效机制的作用,可以说一举两得。

值得关注的是,12月8日召开的中共中央政治局会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一,并强调要“力争取得明显成效”。

对此,严跃进分析认为,此次会议提到的加快住房制度改革,应该理解为第二次房改或开启。过去的房改是指福利分房制度到商品房住房制度的变革,而当下提出的房改,也许是意味着租赁市场发展将受到明显重视,同时对于住房开发和销售等方面或有新调整。

监管措施频频入市

推长效机制加速落地

在过去很长一段时间,楼市长效机制的建设一直被广泛议论。而在中信证券研究部研究员陈聪看来,今年政策的执行过程就是楼市长效机制构建的过程。

陈聪认为,楼市长效机制建设的特点应符合以下几个方面:一是不强调一时房价的涨跌,而是强调保障居民居住的权益;二是兼顾多类人群,精准解决问题;三是立足存量思维,聚焦市场运行机制问题;四是因城施策;五是与短期调控相结合,保证短期房地产市场各项指标都保持稳定。

事实上,从近两个月的市场表现来看,虽然房价和成交量趋于稳定,并且购房者对于未来的房价上涨预期也发生改变,但监管层的一系列监管举措无不彰显出调控仍在深化。

一方面是国土资源部部署对70个大中城市和热点城市苏州市,开展住宅用地出让合同执行情况检查,防止坐地生财,囤地倒地,拖欠地款;另一方面,国家发改委和住建部联手对北京、佛山、嘉兴等15个城市进行跨省交叉检查,剑指商品房价格操纵;除此之外,国家发改委、国土资源部、环境保护部和住建部于12月5日联合印发《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,严控房地产化和债务化。

方正证券房地产业首席分析师夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示,总的来看,政府对房地产市场的调控政策可以分为两种,即调控措施和监管措施,这两者之间有紧密联系,但也有本质区别。具体来看,房地产调控是指在市场规律失灵时所采取的调控政策,直接目的在于引导市场预期,纠正市场失灵;而房地产监管则是规范市场买卖双方市场的主体政策,直接目的在于防止微观主体的不正当行为,诱发市场失灵,进而引发市场风险。今年下半年以来,在房地产调控措施的基础上,再辅以监管措施,对稳定房地产市场起到了较为积极的推动作用。

展望明年,夏磊认为在住房制度改革上或取得新突破。比如在产权房的探索方面,将重点发展北京共有产权房,满足新市民的住房需求;在租赁房的探索上,政策支持可归为几类:一是供给方面:加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等;房源上,鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。二是金融方面:允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。三是财政方面:税收优惠、公租房货币化(市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴)。四是法律方面:立法,切实推进租购同权。

  (出处:证券日报 2017年12月19日)

 

 

行业将入快速发展阶段 商业银行加码住房租赁市场

http://www.crei.cn  2017-12-19

商业银行加码住房租赁市场

REITs发展前景可期

□本报记者 陈莹莹 实习记者 王凯文

租购并举,全面发展住房租赁市场,已成为建设房地产长效机制、建立新的住房制度的重要内容。据不完全统计,截至目前,包括建设银行、工商银行和中国银行在内的3大银行已与全国27个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议,合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

专家和银行业内人士指出,对于商业银行等金融机构来说,通过介入住房租赁市场,创新住房金融服务,一方面是履行社会责任的体现,另一方面也为自身业务转型提供新思路。

国有大行领跑

相关研究显示,我国住房租赁市场规模约为1.1万亿元,同期房屋交易市场规模约为15万亿元,租赁市场规模仅为交易市场的7%,与美国、日本等成熟市场平均超过40%的比例相比,差距很大。易居研究院认为,未来10年将是租赁市场快速发展的阶段,预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求;租金规模将达3.86万亿元,比2017年增长138%。

或许正是看中这一巨大发展空间,以建行为代表的国有大行在住房租赁领域发力最早、布局力度也最大。12月18日,建设银行北京分行宣布进军住房长期租赁市场。同日,建行的住房租赁综合服务平台上线,推出包含一揽子金融服务方案,支持各市场主体参与建设住房租赁市场。

建设银行相关负责人表示,建设银行搭建的住房租赁综合服务平台包含住房租赁监测分析、住房租赁监管服务、政府公共住房服务、企业租赁服务管理、住房租赁服务共享等子系统,为住房租赁市场各参与主体提供多场景、全线上、全链条的服务,囊括了管理、交易、运营的各个环节。同日,建行发布北京地区“住房指数”,反映市场动态,提供定价参考。该指数由建行依托多年积累的海量业务数据和智能化的核心科技系统编制而成,由住房价格指数、住房租赁指数两部分构成,及时展现住房销售市场和租赁市场动态。

中国银行国际金融研究所高级研究员梁婧认为,当前,我国的金融业仍以银行直接融资为主,随着银行资本进入租赁用住房市场,将有效推进多主体参与租赁用住房市场。

证券化前景可期

2017年,我国市场上相继推出了五单公寓类资产证券化产品。12月初,由建行主承销的200亿规模长租公寓资产支持票据(ABN)“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”在交易商协会成功注册,择日将发行首期规模40亿元,此为银行间首单。

北大光华报告显示,中国REITs市场潜力巨大。参考REITs占GDP和股票总市值的比例,中国REITs市值规模在4万亿—12万亿元之间。租赁住房REITs是REITs一个大的分类。以美国为例,截至2017年9月末,美国REITs总市值1.11万亿美元,其中21家租赁住房REITs合计总市值1468亿美元,占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算,则中国租赁住房REITs的市值规模有望在5200亿元—1.56万亿元之间,远景巨大。

中国银行国际金融研究中心高级研究员李佩佳表示,如今我国租赁住房证券化市场仍处于初期探索阶段。当前虽仍然面临诸多问题,比如资产收益率偏低、配套金融工具欠缺等,但随着进一步的探索,将为后期包含政策、配套在内多方面提供经验,并将有效地推动住房租赁行业的健康发展,成为住房市场长期健康发展的稳定器和重要支撑。

  (作者:陈莹莹)  (出处:中国证券报 2017年12月19日)

 

 

银行严控房贷总额 2017年房企业绩盛宴犹在

http://www.crei.cn  2017-12-19

原标题:银行严控房贷总额 2017年房企业绩盛宴犹在

银行严控房贷总额 房企业绩盛宴犹在

国家统计局最新披露的数据显示,11月份,国内一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%,涨幅均比上月扩大0.1个百分点。另据统计上海等严格限购的一线城市,房贷几年来出现了首次下滑。

由于前两年的房价上涨,叠加上2016年末的结转,大部分房地产企业依然收获了历史上最丰盛的房地产盛宴:2017年是销售业绩与利润上涨最为迅速的一年。本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。

房贷政策不松动

国家统计局数字显示,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看,7个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看,有11个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.2至3.2个百分点之间,说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。

同时,上海二手房市场出现了5%左右的议价空间。由于新盘长期不开,客户很有可能转向二手房市场,当前房东诚意出售的比例还是相当高的,5%甚至更高的折扣比较常见。

某城商行的相关人士表示,现在对于住房按揭贷款是控制总额度。对于二手房,也要看房屋的新旧程度来决定最高贷款额度,但一定是严格执行限购政策。

上海此前的限购政策规定,购买首套房,申请商业贷款的,首付比例不得低于35%。在上海市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录以及在上海市已拥有1套住房的,均属于购买第二套房。购买第二套普通自住房贷款首付比例不得低于50%,购买非普通自住房贷款首付比例不得低于70%。二套普通商品房贷款利率上浮10%。二套普通商品房个人贷款最高限额下调10%。

央行上海总部披露的11月份上海市货币信贷运行情况显示,上海个人住房贷款环比回落。11月份,上海市本外币个人住房贷款当月减少48.12亿元,同比减303.82亿元。其中二手房贷款当月减少38.09亿元,同比减192.56亿元。11月末上海市本外币个人住房贷款余额同比增长14.5%,增速环比和同比分别下降3.1个百分点和28.4个百分点。这是自2012年5月以来上海首度出现单月个人住房贷款环比减少。

12月还有不到2个星期,当下申请住房按揭贷款,银行已经不可能放贷,这是2017年的常态。同时,因为成交量锐减,贷款额度虽然明显收紧,特别是一线城市,但并未出现全面停贷现象。目前大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮10%。除部分外资行及少数优质客户执行上浮5%外,上浮10%已经成为房地产市场刚需的主流。从趋势看,2018年也会延续这一变化。

房企业绩不减

因为过去两年多的楼市火爆,2017年房企将迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。楼市虽然调控,但市场影响在三季度末才出现。整体看,叠加上2016年末的结转,大部分企业依然收获了历史上最丰盛的2017年房地产盛宴。

截至12月初,已经有9家房企公布2017年前11月销售额,其中包括恒大、万科等龙头房企。整体看,9家房企合计销售额达到了15395亿元,比2016年同期上涨幅度高达50%。大部分房企已经完成年度任务。

从这9家企业看,万科、恒大已突破4000亿元大关,而融创也接近3000亿元,新城等企业历史首次销售突破千亿。

中原地产研究中心统计数据显示,年内房企继续积极拿地。截至2017年11月,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了20982亿元。与2016年同期拿地金额13720亿元对比,涨幅达到了53%(招拍挂数据)。而且,2017年以来,拿地过百亿的房企达到了58家,而在2016年同期只有40家。在2017年拿地200亿以上的企业大约30家。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,本轮调控逐渐开始影响市场,对于房地产企业来说,压力逐渐开始体现到销售数据上。房地产销售增速持续收窄,企业之间分化非常明显,多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了双下调。资金成本逐渐增加,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。从资金及销售等方面看,2018年上半年房企的风险可能加大。

  (出处:中国证券报 2017年12月19日)

 

一线城市新房全面停涨 七成热点城市房价低过一年前

http://www.crei.cn  2017-12-19

北京、上海、广州、深圳新房价格11月“全面停涨”

七成热点城市房价低过一年前

  资料图 一处商品房建设工地。中新社发 张云 摄

经历了个别一线城市10月份新房价格小幅反弹之后,上个月北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房价格重新回到“全面停涨”的区间。目前来看,国内多数热点城市新建商品住宅价格已经低于去年同期的水平。

昨天,国家统计局发布的最新一期70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现,上个月在70个大中城市中有15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。

一线城市新房再度全面停涨

数据显示,从环比看,上个月有7个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间。其中四个一线城市新房价格全面停涨,其中北京、上海与10月份价格持平,广州、深圳新房价格分别比10月份下降了0.1%和0.2%。在热点二线城市中,厦门、福州、合肥、成都新房价格较10月份略微上涨,郑州、武汉价格与10月份持平,其余城市价格全部环比下跌,其中跌幅最大的是天津,环比下降了0.3%。

据北京青年报记者统计,国内一线城市新房价格曾在8、9两个月经历过全面停涨,但在10月份上海房价出现小幅反弹,环比上涨。不过从11月份看,四个一线城市全面停涨的局面重现。

二三线城市房价略有上涨

在15个一线和热点二线城市中,上个月有11个城市的新房价格较全年同期下滑,降幅在0.2至3.2个百分点之间,说明大多数热点城市新建商品住宅价格已经低过了去年同期的水平。

在热点城市房价整体平稳的同时,国内二三线城市的房价则较10月份略有上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,经初步测算,上个月,在一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%的同时,二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%,涨幅比10月份还分别扩大了0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨了0.4%和0.3%,涨幅均比10月份扩大了0.1个百分点。

一线城市同比涨幅持续回落

另据测算,截至上月末,我国一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均已出现连续14个月的回落,其中11月份又比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。而二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比10月份略微扩大0.1个百分点,二手住宅价格同比涨幅与10月份相同。值得关注的是,三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也均连续4个月回落,其中11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。

文/本报记者 张钦

观点

很多热点城市进入“卖旧买新”阶段

本报讯(记者 张钦)刚刚以1500万元年薪出任恒大集团首席经济学家、研究院院长的任泽平,昨天以这一新身份在2018网易经济学家年会上公开亮相。围绕本届论坛的主题“新经济 新改革”发表观点。

任泽平表示,我国新提出的租购并举的住房制度,这种政策虽然不带动销售但会带动投资。他进而表示,目前我国商品房的销售面积、待售面积都已经处于2000年以来的新低点,这不仅意味着这一轮的去库存是非常充分的,而且也带来了未来有补库存的需求。“在补库存周期中又叠加了房地产调控政策,因此明年的房地产销售会低于大家的预期,但房地产投资并不差。”

链家集团董事长左晖在昨天的演讲中强调了租赁房在未来中国尤其是一线城市的重要性。他表示,租赁住房的人口比重肯定会逐步提高,尤其在大中城市更是这样。此外,根据链家的数据显示,今年国内有10个城市的二手房交易量超过新房,他预计明年这样的城市将达到30个,这意味着很多热点城市已经进入了“卖旧买新”的阶段,因此像北京、上海这样的一线大城市,解决房子问题很大程度还是要解决供给问题。

方正证券房地产行业首席分析师夏磊昨天表示,今年以来国内房地产销售主要来自三四线城市,占到整个房地产销售的60%以上。

政策

港澳台同胞将享住房公积金

本报讯(记者 朱开云)北京青年报记者昨日从住建部获悉,《关于在内地(大陆)就业的港澳台同胞享有住房公积金待遇有关问题的意见》(以下简称《意见》)近日印发,《意见》规定,在内地(大陆)就业的港澳台同胞,均可按照《住房公积金管理条例》和相关政策的规定缴存住房公积金。缴存基数、缴存比例、办理流程等实行与内地(大陆)缴存职工一致的政策规定。

住建部相关负责人介绍,随着内地与香港、澳门地区联系的进一步加强,海峡两岸人员往来的日益密切,越来越多的港澳台同胞来内地(大陆)学习、工作和生活。中央对此高度重视,明确要求制定完善便利香港、澳门居民在内地发展的政策措施,逐步为台湾同胞在大陆学习、创业、就业、生活提供与大陆同胞同等的待遇。为落实中央要求,住房城乡建设部、财政部、人民银行、国务院港澳办、国务院台办近日联合印发《意见》。

《意见》明确,已缴存住房公积金的港澳台同胞,与内地(大陆)缴存职工同等享有提取个人住房公积金、申请住房公积金个人住房贷款等权利。在内地(大陆)跨城市就业的,可以办理住房公积金异地转移接续。与用人单位解除或终止劳动(聘用)关系并返回港澳台的,还可以按照相关规定提取个人住房公积金账户余额。


 
  (作者:张钦)  (出处:北京青年报 2017年12月19日)

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